Bir apartman kompleksi satın almak uzun, bazen karmaşık bir süreçtir. Para kazanma potansiyeline sahip olduğunu düşündüğünüz bir apartman kompleksi bulmanız sizin için önemlidir. Gerekirse, mülkleri bulmak için bir emlakçı ile ve bir apartman kompleksinin finansal potansiyelini analiz etmek için bir muhasebeci ile yakın bir şekilde çalışın. Bir krediye başvurmak için gerekli bilgileri toplayın ve birkaç kredi verene başvurun. Ayrıca, süreç boyunca size yardımcı olması için bir emlak avukatına danışmak iyi bir fikirdir.
tenis raketi karşılaştırma tablosu
Adımlar
Bölüm bir 4: Apartman Kompleksi Bulmak
- bir Hangi tür kompleksi satın alacağınızı seçin. Yalnızca apartmanlardan oluşan bir apartman kompleksi satın almak isteyebilirsiniz. Ancak, bir 'karma kullanım' kompleksi satın almayı da düşünmelisiniz. Bu tür bir kompleks aynı zamanda kiralayabileceğiniz ticari gayrimenkulleri de içerir.
- Şu anda karışık olarak kullanılmayan bir kompleks dönüştürülebilir. Ancak imar buna izin vermelidir.
- Ayrıca apartman kompleksinizde hangi olanaklara sahip olmasını istediğinizi düşünün. Örneğin, bir spor salonu, yüzme havuzu veya özel işlevler için ortak alanlar olabilir.
- 2 Bir emlakçı tutmayı düşünün. Düşmeyen bir alanda bir kompleks satın almak isteyeceksiniz ve bir temsilci bu alanları belirlemenize yardımcı olabilir. Diğer apartman kompleksi sahipleriyle bir acenteyle çalışıp çalışmadıkları ve onları tavsiye edip edemeyeceklerini konuşun.
- İdeal olarak, tam zamanlı ajan olarak çalışan biriyle gitmelisiniz. Part-timer, piyasayı içten dışa bilmeyebilir.
- Elbette apartman komplekslerini kendi başınıza araştırabilirsiniz. Çevrimiçi kontrol edin, diğer yatırımcılarla konuşun ve mahallelerde dolaşın. Bununla birlikte, apartman komplekslerinde tecrübeli bir acente size zaman kazandırabilir.
- 3 Apartman komplekslerini ziyaret edin. Satın almaya karar vermeden önce her zaman bir kompleksi şahsen ziyaret edin. Kompleksteki tüm binalardan geçmeli ve ortak alanları görmelisiniz. Not alın ve sorular sorun. Bir apartman kompleksi satın almak büyük bir yatırımdır ve binaların durumundan rahatsız olmadığınız sürece ilerlememelisiniz.
- Komplekste tek bir binadan geçmeyin. Bunu yaparsanız, diğer binaların eşdeğer durumda olduğunu varsayabilirsiniz. Satıcının temsilcisi size kompleksteki tüm binaları göstermeye direnirse şüpheci olun.
- Apartman kompleksindeki güvenlik özelliklerini kontrol edebilmek için akşamları ziyaret etmeyi unutmayın. Yürüme yolları iyi aydınlatılmalı, kapılar düzgün kilitlenmeli ve bina çevresinde kimse dolaşmamalıdır.
- 4 Mevcut sahiple konuşun. Mevcut apartman kompleksi sahibi ile görüşerek birçok değerli bilgi edinebilirsiniz. İlgili sorular sormaya hazır olun. Örneğin, aşağıdakileri sorun:
- Kaç birim kiralanır? Kiralanan bir apartman kompleksini finanse etmek daha kolay olacaktır.
- Kiracılar ne zamandır oradalar? Uzun vadeli kiracıları olan bir kompleks daha istikrarlı olabilir.
- Sahibi neden satıyor? Emekli olmak veya yatırımları değiştirmek meşru nedenlerdir. Ancak, para kaybettiği için satış yapan bir mal sahibi kırmızı bayraktır. Bir mal sahibinin satış nedeninin gizli olabileceğini unutmayın.
- 5 Mevcut kiracılar hakkında bilgi isteyin. Kira kontratlarının ayrıntılarını bilmek isteyeceksiniz. Aşağıdaki bilgileri içermesi gereken 'kira rulosunu' isteyin:
- Kiracıların ve birimlerinin listesi.
- Her birimin boyutları.
- Kiralama koşulları.
- Kira ve depozito tutarı.
- Her birimdeki yatak odası ve banyo sayısı.
Bölüm 2 4: Karlılığı Analiz Etmek
- bir Kira olarak ne kadar ücret alabileceğinizi tahmin edin. Paranız yetmediği sürece bir apartman kompleksi satın almamalısınız. Mevcut ev sahibinin birimleri çok ucuza kiralayıp kiralamadığını veya kiranın piyasa oranına uygun olup olmadığını analiz edin.
- Karşılaştırılabilir apartman komplekslerini çevrimiçi bulun. Birimlerinin reklamını ne kadar yaptıklarına bakın. Yakındaki kira fiyatlarını öğrenmenize yardımcı olabilecek harika bir kaynak için şu adresi ziyaret edin: https://padmapper.com/ .
- Ayrıca, farklı mülk yönetimi şirketlerine bölgenizdeki piyasa oranını sorabilirsiniz.
- Kompleksin ticari alanı varsa, bir emlakçı da ne kadar ücret alacağınızı belirlemenize yardımcı olabilir.
- 2 Giderlerinizi tahmin edin. Apartman kompleksleri sürekli bakıma ihtiyaç duyar, bu nedenle bakım masraflarını analiz etmeniz gerekir. Mevcut sahibinden kar ve zarar beyanını alın. Ancak buna% 100 güvenmeyin. Ev sahibi, apartman kompleksini daha çekici hale getirmek için bazı rakamları geçiştirebilir. Gider bilgilerini iki kez kontrol edin:
- İlçe eksperinden kompleksin vergi bilgilerini alın.
- Bir mülk yönetim şirketi ile iletişime geçerek mülk yönetimi maliyetlerini tahmin edin. Ne kadar ücret aldıklarını sorun. Tipik olarak, ücretleri beklenen kiranın bir yüzdesine bağlıdır.
- Gerekli bakım miktarını hesaplayın. Daha önce hiç apartman kompleksi işletmediyseniz, mevcut bir mülk sahibi ile konuşun. Her bir birimi veya alanı onarmak için yılda ne kadar harcadıklarını sorun. İdeal olarak, aldığınız paranın yaklaşık yüzde 40'ını işletme giderlerine harcamak istersiniz.
- 3 Numaraları çalıştırın. Borç verenler, karlı olacağını göstermedikçe bir apartman kompleksi satın almanız için size para vermezler. Numaraları hesaplamak ve bir borç vereni göstermek için gerekli mali belgeleri oluşturmak için bir muhasebeci ile yakın çalışın. Eyaletinizin serbest muhasebeci derneğine başvurarak bir muhasebeci bulabilirsiniz.
- Brüt geliriniz olan net işletme gelirinizi giderler düşülerek hesaplayın.
- Nakit akışı analizi oluşturun. Elde ettiğiniz para miktarının, harcayacağınız miktarla karşılaştırmasını gösterin. Başlarken veya kiralama piyasasının kötü olduğu dönemlerde, herhangi bir nakit akışı gelmeyebilir.
- Borç verenlerin, komplekse değer veren değerleme uzmanının yanı sıra kendi numaralarını da çalıştıracağını unutmayın.
Bölüm 3 4: Finansman Elde Etmek
- bir Kredi raporunuzu kontrol edin. Hakkın varbir ücretsiz kredi raporuher yıl. Borç vereniniz kişisel kredi geçmişinize bakacaktır, bu yüzden onu çekmeli ve hataları kontrol etmelisiniz.Anlaşmazlıkyanlış olan herhangi bir şey.
- Örneğin, size ait olmayan hesaplar listelenebilir veya bir hesap, varsayılan veya koleksiyonlardaki gibi hatalı bir şekilde listelenebilir. Ayrıca kredi limiti yanlış olabilir.
- Erken başla. İtiraz sürecinin tamamının tamamlanması 60 güne kadar sürebilir ve borç verenlere başvurmadan önce temiz bir kredi raporu isteyeceksiniz.
- 2 Ticari krediler hakkında bilgi edinin. Ticari gayrimenkul kredileri, kendi evinizi satın almak için aldığınız kredilerle aynı değildir. Genellikle krediler 30 yıl veya beş veya yedi yıl kadar kısa olabilir. Faiz oranları da değişken veya sabit olabilir.
- Geri dönüşsüz kredi alabiliyorsanız, bina krediyi teminat olarak güvence altına alacaktır. Ancak, geri ödemesiz krediler tüm borçlular için geçerli değildir ve bina tipik olarak en az 2,5 milyon $ değerinde olmalıdır.
- Bir rücu kredisi ile, krediden şahsen sorumlu olursunuz. Temerrüt halinde, dava açılabilir ve kişisel varlıklarınızı kaybedebilirsiniz. Rücu kredileri daha risklidir, ancak yeni bir ev sahibi olarak alabileceğiniz tek kredi türü olabilir.
- Ticari krediler ayrıca satın alma fiyatının yaklaşık% 30'u kadar bir peşinat gerektirir.
- Ticari bir kredi almakta sorun yaşıyorsanız, bunun yerine bir emlak sözleşmesi almayı düşünün. Emlak sözleşmeleri büyük bir peşinat gerektirir, ancak onaylanması daha az zordur. Peşinat, satıcının ne kadar istediğine bağlı olarak bir bankanın isteyeceğinden daha az olabilir.
- 3 Sahibine bir teklifte bulunun. Emlak acentenizle yerel pazarın durumuna bağlı olarak makul bir teklifin ne olduğunu tartışın. Piyasa sıcaksa, istenen fiyatı veya daha fazlasını ödemeniz gerekebilir.
- Piyasa ne kadar sıcak olursa olsun, 90 günlük bir emanet dönemi konusunda ısrarcı olun. Muayene yaptırmak için en az 60 gün isteyeceksiniz. Bu, kapatmadan önce belgeleri gözden geçirmeniz için size 30 gün bırakır.
- Borç veren kullanıyorsanız, onlara kredinizi ne kadar süreyle işleme koymaları gerektiğini sorun. Borç vereninize bağlı olarak, her şeyi bir araya getirmek için mal sahibinden daha fazla zaman istemeniz gerekebilir.
- 4 Binayı kontrol ettirin. Daha sonra herhangi bir komplikasyon veya gecikme olması durumunda, en kısa sürede ticari mülklerde deneyime sahip bir müfettişi işe alın. Bir emlakçıdan tavsiye alarak veya başka bir apartman kompleksi sahibi ile konuşarak bir müfettiş bulun.
- Neyin inceleneceğini önceden kontrol edin. Yüzme havuzunu veya tenis kortunu incelemek için uzman bir denetçi tutmanız gerekip gerekmediğini sorun.
- Müfettiş sorun bulursa, satıcıdan ödediğiniz tutarı azaltacak bir kredi isteyin. Alternatif olarak, satıcı kapatmadan önce onarımları yapabilir.
- 5 Kredi başvurusu için gerekli bilgileri toplayın. Borç verene başvurduğunuzda apartman kompleksi hakkında bilgi vermelisiniz, bu nedenle bir borç verene başvurmadan önce aşağıdakileri toplayın:
- apartman kompleksinin resimleri
- kat planları
- çevrenin haritası
- mülkün açıklaması (ör. birim sayısı, inşa edildiği yıl vb.)
- beklenen yükseltmeler
- kira bilgisi
- Satınalma fiyatı
- işlemde yer alan emlakçıların, avukatların ve tapu şirketlerinin isimleri
- 6 Krediniz için başvurun. Tekliflerini karşılaştırabilmek için birden fazla kredi verene yaklaşın. Bir başvuru isteyin ve destekleyici belgelerinizle birlikte gönderin. Kredi memurunun daha fazla bilgiye ihtiyacı varsa, mümkün olan en kısa sürede sağlayın.
- 7 Kredileri karşılaştırın. Sizi onayladıktan sonra, borç veren size niyet mektubu veya bir ön protokol gönderecektir. Dikkatlice analiz edin. Ödünç alabileceğiniz miktarı ve diğer şartları belirtecektir. Size en uygun olan krediyi seçin.
- Seçtiğiniz borç verene ilişkin dönem sayfasını veya niyet mektubunu imzalayın. Bu noktada depozitonuzu ödemeniz gerekebilir.
- Borç veren, tam (ve nihai) bir kredi taahhüdünü takip etmelidir.
Bölüm 4 4: Apartman Kompleksi Kapanış
- bir Bir avukat tut. Apartman kompleksini satın almadan önce birçok yasal belgeyi imzalamanız gerekecek. Her şeyi kendiniz yapmaya çalışmayın. Bunun yerine, tüm belgeleri hazırlamak ve incelemek için deneyimli bir avukat tutmalısınız. Avukat şunları yapabilir:
- Satın alma sözleşmesini taslak haline getirin, müzakere edin ve inceleyin.
- Gerekli onarımları yapmak için sahibinden kredi isteyin.
- Başlığın net olduğundan emin olun.
- Emanet ayarlayın.
- 2 Apartman kompleksine sahip olmak için bir limited şirket oluşturun. Apartman kompleksinde biri yaralanırsa, bakım masraflarınızda dikkatsiz olduğunuz için sizi dava edebilir. Davayı kaybederseniz, yaralı kişi kendi eviniz gibi kişisel mal varlığınızın peşine düşebilir. Komplekse bir LLC aracılığıyla sahip olduğunuzda, kişisel varlıklarınız korunur.
- Binaya bir LLC olarak sahip olmak sizi tüm davalardan korumaz. Örneğin, bir rücu kredisinde temerrüde düşerseniz, borç vereniniz size dava açabilir. Bununla birlikte, apartman kompleksine bir LLC olarak sahip olmak, kişisel yaralanmalara ve diğer davalara karşı önemli koruma sağlayacaktır.
- Bir LLC başlatınDışişleri Bakanınıza uygun belgeleri sunarak ve gerekli izinleri veya ruhsatları alarak. Avukatınız da size yardımcı olabilir, çünkü bu zaman alıcı olabilir.
- 3 Sözleşmeleri ve açıklamaları gözden geçirin. Bir emlak sözleşmesini kapatmak için avukatınızla birlikte önemli durum tespiti yapmanız gerekecektir. Örneğin, aşağıdakileri yapmanız gerekecek:
- Uygun bir başlık anketini tamamlayın. Genel olarak, bir ipotek arsa planı yetersizdir. Bunun yerine, bir ALTA başlık anketine ihtiyacınız olacak.
- Mülkle ilgili tüm ifşaları inceleyin. Örneğin, mal sahibi, mülkte müfettiş tarafından yakalanmayan bir şeylerin yanlış olduğunu açıklayabilir.
- Kiracı kira kontratlarını ve atamaları için belgeleri inceleyin.
- İmar kısıtlamalarının apartman kompleksi üzerindeki etkisini düşünün. Bir kompleksi karma kullanıma dönüştürmek istiyorsanız, bu önemli bir adımdır.
- Apartman kompleksi için hizmet sözleşmelerini inceleyin.
- Onarım yapmak için gerekli izinleri alın.
- 4 Kapanışa katılın. Avukatınız kapanışa LLC'nizin bir temsilcisiyle birlikte (bir tane oluşturduysanız) katılmalıdır. Kapanışta bir bırakma davası ve devredilen kira ve sözleşmeler dahil olmak üzere çeşitli belgeler almalısınız.
- 5 Apartman kompleksini yönetmesi için birini işe alın. Kompleksin büyüklüğüne bağlı olarak, yerinde yaşayarak mülkü kendiniz yönetmeniz pratik olmayabilir. Bunun yerine, bir mülk yönetim şirketi tutmalısınız. Kira toplayarak ve onarım planlayarak mülkü yönetecekler.
- Maliyetleri kontrol edin. Genel olarak, mülk yönetimi şirketleri toplanan kira bedelinin% 5-10'unu tahsil eder.
- Yönlendirme almak için diğer ev sahipleriyle konuşun. Alternatif olarak, yerel apartman birliğinize de danışabilirsiniz.
- Emlak yönetimi şirketlerini fiyattan daha fazlasına göre karşılaştırın. Ayrıca sundukları hizmetlere de bakın.
Topluluk Soru-Cevap
Arama Yeni Soru Ekle- Soru Neredeyse kapılı bir topluluk kadar büyük bir kompleks oluşturan apartman evleri için, riskleri azaltmak için bunlardan yalnızca bir alt kümesini satın almak mümkün müdür?Carla toebe
Emlak Komisyoncusu Carla Toebe, Richland, Washington'da lisanslı bir Emlak Komisyoncusu. 2005 yılından beri aktif bir emlak komisyoncusudur ve emlak ajansı CT Realty LLC'yi 2013 yılında kurmuştur. Washington Eyalet Üniversitesi İşletme ve Yönetim Bilişim Sistemleri bölümünden mezun olmuştur.Carla toebeEmlak Komisyoncusu Uzman Yanıtı Tüm mülkler potansiyel olarak pazarlığa açıktır, ancak her şey bir parselde veya üst üste binen birden fazla parselde bulunuyorsa, mülklerin bulunduğu bölümün alt bölümlere ayrılması gerekeceği için daha karmaşık hale gelecektir. Tapuda buna izin vermeyecek herhangi bir şey olup olmadığını ve şehrin buna izin verip vermediğini bilmeniz gerekir. Böyle bir bölünmenin gerçekleşmesi için imzalaması ve onaylaması gereken çok sayıda devlet kurumu vardır. Her biri kendi bütünüyle kendi parselinde bulunuyorsa ve topluluk içindeki başka herhangi bir parselle paylaşılmıyorsa ve buna karşı herhangi bir tapu kısıtlaması yoksa, o zaman muhtemelen topluluğun bir alt bölümünü satın almak için satıcıyla müzakere edilen bir öğe olacaktır. Birçok kompleks, ayrı olarak sahip olunan apartman dairelerine dönüştürülmüştür, bu nedenle, buna karşı herhangi bir kısıtlama yoksa ve satıcının kompleksin bir bölümünü satmaya istekli olması mümkündür. Her şey zaten onaylanmadıkça ve yerine getirilmedikçe ve satıcı porsiyonları ayrı olarak satmadıkça, yapılması kolay bir işlem değildir. Ayrılan kısımlar için yeni yasal tanımlar ve muhtemelen yeni adresler de olacaktır ve tesisatın yeniden kablolanması ve su / kanalizasyon hususları için ihtiyaçlar olabilir. Ayrıca, satın alınan kısım için amaçlanan taraf mevcut kullanımdan farklıysa, imar onayına ihtiyacınız olacaktır. - Soru Üzerine apartman inşa etmek istediğim bir devlet üniversitesine yakın 1 1/2 dönümlük arazi var. Bir yatırımcıyı nasıl bulurum? Araziye sahipseniz, teklifi biraz kolaylaştırır. İnşaat maliyeti hakkında size fiyat teklifi verecek saygın müteahhitler edinin. İnşaat süreci boyunca beklenmedik maliyetleri karşılamak için ek fon ekleyin. Ayrıca, içinde yaşamak için kiracı ararken binayı korumak için sermayeye ihtiyacınız olacak. Giderleri paketleyecek ve sahiplik yüzdesini nitelikli yatırımcılara satacaksınız. Bakacak hiçbir şey olmadığı için yatırımcıları değerli satmak zorunda kalacaksınız. Sadece araziniz ve bir fikriniz var. Krediniz doğruysa, finansmanı banka kredileriyle karıştırmayı deneyebilirsiniz. Yatırımcıların gerçekten istediği oyunda size daha fazla cilt verirse.
İlan
